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전남 희망 아이콘 ‘섬·바다’이야기 = <16> 연륙·연도교 개통에 따른 섬지역 부동산시장 영향
섬 이야기 컷
 

남도일보·목포대도서문화연구원 공동기획 = 전남 희망 아이콘 ‘섬·바다’이야기
<16> 연륙·연도교 개통에 따른 섬지역 부동산시장 영향
부동산 가치 오른 대신 투기·난개발 심화 우려
신안 천사대교 개통 전후 지가변화율 ‘뚜렷’
부동산 거래현황 역시 개통 이후 증가 추이
경제가치 향상 분명…상승 주범 파악 중요

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박성현 목포대 교수는 천사대교 개통 전후의 ‘섬 지역 부동산 시장의 영향’을 분석한 결과 개통 후 지가의 변화, 실거래 현황, 개발행위와 건축행위 관련 지표가 뚜렷한 상승곡선을 그렸다고 발표해 눈길을 끌었다. 사진은 신안의 천사대교 전경.  /위직량 기자 jrwie@hanmail.net

섬에서의 교통조건의 변화는 지역의 특성 변화에 주요한 변수가 된다. 특히 이 변화는 섬 지역의 생활권 변화와 긴밀한 관련을 맺고 있다. 그동안 바닷길에만 의존했던 섬 사회가 점차 연륙·연도교라는 육짓길이 생기면서 새로운 변화의 모습을 갖게 되었다. 즉, 섬과 육지, 섬과 섬을 연결하는 연륙·연도교는 내륙지역의 도로망 같은 기능을 하게 되어, 섬주민들의 삶의 모습을 크게 달라지게 만든다. 특히, 연륙·연도교사업은 고립의 해소와 협소공간의 해결이라는 섬의 특수한 한계를 극복하게 만든다.

이러한 변화 속에서 연륙·연도교 개통과 섬 부동산이라는 흥미로운 기사들이 보도되고 있다. 이는 연륙·연도교가 개통이 되면, 섬 지역 부동산 가치가 높아지고 투기와 난개발이 심하게 나타나게 된다는 것이다. 이들 기사의 내용은 객관적인 자료를 제시하지 못한 채 추측성으로만 언급되고 있다. 그렇다면, 연륙·연도교의 개통은 섬지역 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠까? 이 의문에 답을 찾기 위해 신안군의 천사대교의 개통과정을 사례로 살펴보고자 한다.

섬으로 구성된 신안군은 그동안 섬이라는 지리적 특성상 지역발전에 제한을 받았다. 육지와의 교통수단이 해상교통이기 때문에 기상조건이 악화되면 발로 묶이는 등 오랜 세월 동안 불편함을 숙명으로 안고 살았다. 하지만, 1975년 무안군 해제면과 좁은 해로를 끼고 있던 지도 사이에 연륙교가 놓이면서 육지와 연결된 섬이 생기기 시작된 것이 기폭제가 되어 연륙·연도교사업이 활기를 띠고 있다.

2021년 4월 기준, 13개의 연륙·연도교가 건설되어 사람과 물자의 왕래를 이루어지게 되었고, 앞으로도 9개의 다리의 건설이 계획되어 있다. 지금까지 건설된 연륙·연도교 중 가장 큰 성과는 안좌도, 팔금도, 암태도, 자은도 등 중부권 4개 섬을 압해도와 연결한 천사대교(공사기간 2010년 9월~2019년 4월)라 할 수 있다.

천사대교의 건설에 따른 신안군 중부권 부동산시장의 변화양상을 살펴보기 위하여, 지가의 변화, 실거래 현황, 개발행위와 건축행위 관련 지표를 살펴보았다. 먼저, 천사대교가 신안군 중부권의 부동산 가치를 상승시켰는지 확인하기 위해 개통 전과 후의 지가변화율을 확인하였다.

다시 말해, 천사대교로부터 지역별 행정중심지인 면사무소까지의 도로 상의 최단거리의 평균거리인 13.05㎞를 기준으로 천사대교와의 거리가 가까울수록 지가상승률이 높은가를 살펴보았다. 평균거리 이내에 해당하는 암태면의 경우, 천사대교 계획단계(2007년~2010년)에는 지가변화율이 0%인데 비해, 천사대교 시공과 준공 후(2010년~2020년)에는 92.0%의 상승률을 보였다. 반면, 평균거리 이상에 해당하는 자은면, 안좌면, 팔금면의 평균지가의 경우, 계획단계에는 3.7%의 상승률을 보였고, 시공과 준공 후에는 51.3%의 상승률을 보였다. 이처럼, 천사대교에서 가까운 지역과 먼 지역사이의 지가상승률은 큰 차이를 보이고 있다. 이는 천사대교 건설의 효과가 천사대교와의 거리에 매우 높은 상관관계 있다고 할 수 있다.

다음은 부동산시장의 활성화 정도를 파악하기 위해 부동산 거래현황을 파악하였다. 이를 위해 토지, 건축물로 크게 구분하고, 건축물은 다시 주택용과 상업용으로 나누어 보았다. 그 결과, 계획단계부터 준공 후까지 부동산 거래가 증가하는 추세를 보이고 있다. 즉, 토지의 거래는 시공단계의 중반기에 가장 높았고, 이후 20% 중반대를 유지하고 있으며, 주택도 시공단계의 중반기에 높은 비율을 나타내었고, 이후 감소하다가 20% 중반대를 유지하고 있다. 그러나 상가건물의 경우, 계획단계에는 거래가 미약하였으나, 시공단계부터 점차 거래건수가 늘어나다가 천사대교 개통 이후에 급격하게 증가하고 있는 것으로 나타났다.
 

단계별 부동산 실거래 건수율의 변화
<천사대교 건설과정에서 부동산 실거래 건수율 변화>

마지막으로 해당 지역의 부동산 투자력을 파악하기 위해 개발행위허가와 건축허가·신고 현황을 살펴보았다. 그 결과, 계획단계 이후부터 준공 이후까지 실거래 건수율의 변화와 비슷하게 개발행위 건수율도 증가하는 추세를 보이고 있다. 특히, 천사대교 개통 이후 신안군 전체의 30%에 가까운 비율을 차지하고 있어 천사대교 효과가 섬지역 부동산시장에 일정 정도 영향을 미친 것으로 보인다. 또한 건축신고 및 허가건수의 비율도 천사대교 개통 이후 확실히 높아지는 것으로 나타났다. 이상의 결과를 통해 천사대교 건설이 부동산활동의 촉진을 유발하여 부동산가치를 상승시킨 것을 확인할 수 있었다.
 

단계별 개발행위, 건축행위 건수율의 변화
<천사대교 건설과정에서 개발행위 및 건축신고·허가건수율 변화>

섬 지역의 부동산가치가 상승하였다는 것은 섬 지역의 경제적 가치가 향상되었다고도 해석할 수 있을 것이다. 그러나 문제는 그 가치를 상승시킨 주체가 섬 주민인지, 외부세력인지에 따라 섬 사회의 존속을 좌우하게 된다는 것을 주의 깊게 살펴야 할 것이다.

글/박성현(목포대학교 도서문화연구원 교수)

정리/박지훈 기자 jhp9900@namdonews.com
 

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